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金融街2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-30 12:43    来源媒体:同花顺

金融街(000402)(000402)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、公司经营管理回顾.报告期内,面对行业发展形势变化和内部业务发展要求,公司按照年初制定的“强战略、提品质、调结构、促发展”的经营工作思路,重点推进以下几项工作:1.打造特色党建,全方位围绕经营促发展。报告期内,公司继续贯彻“党建就是生产力,抓好党建就是竞争力”的工作方针,一是认真开展“不忘初心、牢记使命”主题教育,创新组织“不忘初心、牢记使命―传承井冈山精神、践行初心与使命”革命传统教育活动,积极学习华为企业文化和管理经验活动,“红墙意识”及公司企业文化主题宣讲活动,进一步提升公司管理效能;二是在基层党组织“三维度”全覆盖工作方式指导下,继续落实“党支部建在项目上,党旗飘在工地上”,积极发挥党支部的战斗堡垒作用及党员的先锋模范作用,推进党建工作与经营工作的高度统一、相互融合,为项目建设运营保驾护航;三是公司持续打造特色党建品牌,提升公司品牌价值和形象,助力业务发展。2.合理补充项目,持续完善项目区域布局。报告期内,面对区域中心城市土地市场周期性波动的局面,公司综合考虑战略目标、资金状况和市场形势,坚持科学稳健的投资策略,在五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域,通过招拍挂、兼并收购、合作开发等方式,以合理成本获取项目20个,新增权益建筑面积234万平方米(其中地上权益建筑面积167万平方米),实现权益投资额169亿元,楼面均价约10,019元/平米。截至报告期末,公司已进入五大城市群16个重点城市/区域,区域布局持续完善,抗市场风险能力持续提升。3.加强品牌建设,销售签约金额持续增长。报告期内,面对严峻的市场形势,公司通过强化销售调度、推行价值营销,公司实现销售签约额319亿元,实现销售签约面积118万平米。其中,住宅产品以“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则,以“明确标准、构建体系、丰富资源”为抓手,提升产品的展示力、销售力和服务力,实现销售签约额266亿元(实现销售面积104万平米);商务产品加强大客户销售,推进产品去化,实现销售签约额53亿元(实现销售面积14万平米)。4.加强资产管理,自持项目盈利稳健提升。报告期内,公司在“大资产管理体系”下继续加强项目运营管理,公司成熟期项目通过加强租约管理、优化业态配比、拓展销售渠道、升级改造软硬件等措施,持续提升项目租金水平;培育期项目通过加强招商管理、挖掘潜力客群,加快提升项目出租率。同时,公司深入研究资产管理业务和开发销售业务之间的协同发展模式,稳步推进轻资产管理输出业务,持续研究自持物业资产证券化方案,理顺资产管理业务“投融管退”全价值链业务模式。报告期内,公司资产管理业务整体实现营业收入26.9亿元,同比增长6%;实现息税前利润14.5亿元,同比增长14%,资产管理业务盈利能力持续提升。5.加强资金管理,保障公司财务安全稳健。报告期内,公司始终强调现金流安全,确保资金安全稳健。一是科学统筹好销售回款、项目投资、工程建设等大额资金收支关系,加强经营调度和资金统筹,经营活动现金流由负转正,有息资产负债率有所下降;二是坚持高效直接融资,新发行多期公司债券和供应链金融产品,各期发行利率保持在房地产行业较低水平;三是提前筹划直接融资,获取新的“金融街中心资产支持专项计划”和“非金融企业债务融资工具”发行批文,截至报告披露日,累计完成三期73亿元SCP发行,平均票面利率2.47%,完成80亿元金融街中心CMBS发行,票面利率为2.80%。6.强化运营管理,提高项目市场竞争能力。报告期内,公司以“大运营管理体系”为抓手,以提升经营效率为目标,完善项目开发运营标准,提高项目市场竞争能力。产品研发环节,公司持续加强市场研究,完善产品标准建设,健全产品体系;工程建设环节,不断强化工程质量管理体系,多维度、全过程提升工程建设、竣工验收等品质控制措施,提升产品品质;成本管理环节,持续优化成本采购制度和成本标准体系,完善战略采购和供应商管理,提高采购效率;营销服务环节,坚持“价值营销”,提升两点一线标准化水平,完善全国直销及全民经纪人平台,整合公司独有的教育、医疗、健康、养老、物业等特色资源至项目服务体系,打造服务品牌。7.完善管理机制,促进公司内生发展动力。报告期内,公司持续优化完善管理机制,有效支持公司业务发展。一是梳理完善人才选拔任用机制,坚持有效管用、公开透明的选人用人标准,打造满足公司高质量发展的人才体系;二是完善以发展和利润为导向的考核激励机制,鼓励各子公司做大做强业务,提升市场竞争能力,促进公司内生发展;三是加强后备人才队伍建设,全面落实人才培养培训体系,提升各业务条线的专业能力、管理能力。8.坚持合规经营,保障公司持续稳健发展。报告期内,公司将风险管理与日常经营管理有机融合,持续开展风险管理体系的建设及执行落地工作,加强对外部环境风险、市场竞争风险、项目进度风险、开发项目销售风险和客户管理风险的巡视工作,有效防范经营风险;公司持续开展内控自我评价并强化执行监督,通过以评促建,持续推动内控体系完善公司管理提升;结合经营管理重点,持续完善内部控制制度体系,制定内部控制整改、督办、评价机制,保障公司稳健运营。二、公司2020年经营管理思路和措施.(一)2020年公司工作思路.2020年伊始,新型冠状肺炎疫情爆发,包括房地产行业在内的社会经济生产和经营受到较大的影响和冲击,为此,2月21日的中央政治局会议提出:“积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度”,统筹好疫情防控和经济社会发展。中央政府“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”的政策定位不变,央行保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,各地政府“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进房地产市场平稳健康发展。面对艰难的中国经济和行业发展环境,2020年,公司将按照“提效保质、优化结构、稳中求进、质量发展”的总体经营思路,在战略引领下,加强统筹与调度,持续提升公司的市场竞争能力和市场竞争地位。(二)2020年公司工作目标.1.投资计划:2020年,公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域战略,把握行业调整带来的结构性机遇,保持合理的投资规模和项目配比,计划实现项目土地投资权益金额约180亿元。2.工程计划:2020年,公司将密切关注市场发展形势,以销定产,科学安排开复工计划。3.业绩计划:2020年,公司将加强经营调度,保障公司经营安全稳健。(三)2020年公司经营措施.1.坚持党的领导,发挥党的政治核心作用。2020年是中国全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,也是公司新一轮发展战略持续深入实施之年。公司将继续坚持党建引领,充分发挥党委领导核心和政治核心作用,始终坚持“党建就是生产力,抓好党建就是竞争力”,巩固深化“不忘初心,牢记使命”主题教育成果,不断加强党建基础工作的规范性和计划性,持续开展特色党建工作,深入推进全面从严治党工作,不断提升党的建设质量。在疫情防控的特殊时期,认真落实党中央、上级党组织的工作部署,坚定信心、有效防控、团结一致、共克时艰,为坚决打赢疫情防控阻击战,全面推进公司2020年各项工作任务提供坚强的政治和组织保障。2.做好疫情防控,有序推进复工复产工作。针对2020年初爆发的新冠肺炎疫情,公司及时成立疫情防控领导小组,制定疫情防控方案并组织落实。各子公司积极落实政府要求,在做好疫情防控的基础上,有序推动复工复产。公司开发销售业务通过加快前期效率、调整施工计划、加强工程管理、扩大销售途径、调整推货节奏等措施,资产管理业务通过强化卫生安全管理、调整经营管理策略、严格成本费用管控等措施,尽可能降低疫情对公司生产经营的影响,推进公司业务稳步发展。3.强化资金调度,确保公司财务安全稳健。2020年,面对严峻的外部环境尤其是新冠肺炎疫情的不利影响,公司高度关注现金流安全,确保资金安全稳健。一是加强资金统筹管理,实现销售签约回款、项目土地投资、工程建设支出等大额资金收支之间的平衡,继续改善经营活动现金流;二是用好资金融通渠道,在用好传统银行、保险等间接融资渠道的基础上,充分利用公司资产好、信用优的优势,综合运用公司债券、资产证券化、中期票据、超短期融资券等金融产品,为公司募集期限合适、成本较低的资金,保障公司资金安全稳健,促进公司业务持续稳定健康发展。4.提高前期效率,提升公司运营管理能力。2020年,公司继续以“大运营管理体系”为抓手,进一步提高前期效率,一是强化工作前置,将市场研究、客户研究、政策研究、产品定位、战略资源、政府报批等工作环节前置和优化,向时间要效率;二是优化管理环节,加强业务协同、优化管理流程、挖掘客户价值、强化业绩考核等措施,向管理要效率;三是提升产品标准化,持续完善公司四大产品体系和服务体系,优化产品配置标准,创建集专项标准、品控手册、材料部品为一体的产品标准化建设体系,向产品要效率,提升公司运营管理价值和效益。5.坚持稳健投资,合理价格补充项目储备。2020年,面对复杂严峻的外部经营环境,公司一是坚定区域发展战略,深耕五大城市群中心城市,同时把握五大城市群人口流动、产业转移、消费升级等机遇,适当拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域;二是坚持聚焦主业,坚持以商务地产为重点,以住宅地产为基础,战略性布局特色小镇(旅游度假康养小镇、绿色金融科技小镇等)。在战略引领下,按照公司投资决策标准,以合理价格补充项目储备。6.提升产品品质,提升公司产品品牌价值。2020年,公司要继续以给客户创造价值为核心,提高产品价值,提升品牌红利。公司在产品研发环节,加强客户研究和市场调研,提炼产品价值和亮点,提高产品价值创造能力;在工程建设环节,多维度、全过程提升工程建设、竣工验收等品质控制,夯实产品价值创造基础;在营销服务环节,以为客户创造价值为核心,不断提升产品品牌影响力。7.优化资产结构,提升资产管理业务价值。2020年,公司将继续在“开发销售业务+资产管理业务”双轮驱动战略指引下,结合双轮业务在资金、盈利等方面的差异,持续优化资产结构,提升资产管理业务的价值贡献。一是在新冠肺炎疫情产生较大影响的背景下,公司统筹调配资产管理业务项目资源,加强招商管理,强化成本管理,提升运营能力,继续将写字楼、商业、酒店板块的重点项目塑造成为区域标杆;二是充分发挥资产管理业务人才优势,积极拓展以管理输出和品牌输出为特点的轻资产管理服务,提升公司资产管理业务品牌影响力;三是结合自持项目的资产权属、区位、收益、前景等状况,积极尝试不同方式的资产证券化,打通持有物业“投融管退”全价值链模式,改善自持项目现金流。8.坚持以人为本,激发全体员工内在动力。2020年,公司将继续围绕战略发展方向及经营目标,按照房地产全价值链一体化业务平台需要,加强人才培养和梯队建设,保障公司业务发展;公司将按照市场对标、业绩优先的原则,推进考核与激励机制的转变,将业绩考核与公司发展质量相结合,完善子公司年度目标考核体系,健全开发类子公司分级管理体制,发挥业绩考核硬杠杆的激励作用;公司多维度、多方式关爱员工的工作、健康和生活,发挥企业文化软实力的激励作用。9.依法合规经营,保障公司持续健康发展。2020年,公司继续加强对行业趋势、市场调控等前瞻性研究,统筹好规模、效益、价值和风险之间的平衡,促进公司持续健康发展:加强行业动向监控,动态评估重点风险变动情况,积极应对行业和市场发展形势变化;加强依法合规经营,强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动,不断提升全员的合规意识、责任意识。

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