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物企宋都服务扩张野心

时间:20-07-25 09:33    来源:和讯

韩丽媛 本报记者 张玉 上海报道

常年囿于长三角市场的宋都服务集团有限公司(以下简称“宋都服务”)开始进军东北市场。

工商资料显示,6月23日,宋都服务在辽源市设立吉林宋都服务有限公司,持股51%,法定代表人徐亚为宋都服务的运营高管。此举被认为是宋都服务意欲摆脱依赖,踏出长三角大本营的表现。

除了外拓东北市场,今年除夕夜,宋都服务向港交所递交了招股书,谋求上市扩张。宋都服务在招股书中还表示,其欲扩大长租公寓业务,以及物色收购目标,外拓三方等计划。

扩张野心之下,资料显示,担任宋都服务董事会主席兼执行董事的是俞建午的女儿俞昀,高层中仅有一员老将,其余均为2019年刚入职。

关于企业发展相关问题,《中国经营报(博客,微博)》记者致电宋都服务相关负责人,对方表示其目前处于静默期,截至发稿未获回复。

外拓东北市场

公开资料显示,宋都服务于1995年在杭州成立,是浙江省本地老牌物业管理企业。2016年12月10日,宋都股份(600077,股吧)将向控股股东——宋都控股出售宋都服务100%的股权,此后经过一系列的股权变更,宋都物业由杭州兴润100%控股。经过层层股权穿透之后,发现杭州兴润是由宋都股份的实控人俞建午的信托进行控股的公司。

成立25年以来,宋都服务常年驻守浙江大本营,囿于长三角市场。根据招股书,截至2019年9月30日,宋都服务在全国10个城市设有8间附属公司及12间分公司,当中大多数位于浙江省。2017~2018年及2019年前9个月,公司在浙江省的在管物业产生的收益分别占物业管理服务总收益约82.0%、82.8%及84.2%;浙江省的在管总建筑面积分别占在管总建筑面积约91.4%、83.9%及79.8%。

不过,记者注意到,一向深耕长三角市场的宋都服务却选择在今年首次离营,进军东北市场。

根据企查查信息,2020年6月23日,吉林宋都服务有限公司成立,法人代表徐亚,注册资本100万元,注册地为吉林省辽源市龙山区。其中杭州宋都服务持股51%,辽源现代职业教育集团有限公司持股49%。

亿瀚智库研究院分析师张化东表示,此举是宋都服务开拓市场份额的表现。“相比于长三角地区的相关规定,东北市场的门槛相对较低,因此选择离开长三角也是一种尝试。”

中原地产分析师卢文曦则表示,选择一家吉林当地企业合作能够有效降低陌生市场给宋都服务带来的风险。

招股书显示,此次宋都服务新公司代表人徐亚是宋都服务首席运营官,其主要负责监督企业的日常运营及管理。其于2019年7月加入宋都服务,距被委任法人代表的时间不足一年。不过此前徐亚在物管行业从业逾18年,还曾在中海物业和中奥到家工作,负责商场物业。

卢文曦表示,像宋都服务这样的物管企业在上市后迫切需要进行扩张市场来获取融资信任。此次进军东北市场也是急于为上市后拓宽融资渠道提前做好准备。

试水长租公寓

除了外拓,随着竞争环境日益激烈,体量较小的宋都服务还把目光投向了扩大长租公寓业务上。

截至招股书披露日,宋都服务在管面积仅为590万平方米。对比与它同日申请上市的金融街(000402)(000402,股吧)物业,截至去年9月30日,后者涉及在管建筑面积就已达到1900万平方米。

此外,宋都服务招股书显示,除了非业主增值服务营收占比呈现快速增长外,2017年~2019年9月30日,宋都服务的其他业务营收占比快速增加,分别为0.9%、4.3%和11.0%。

据招股说明书可知,宋都服务其他业务主要包括酒店业务及长租公寓业务。酒店业务方面,宋都服务主要通过营运附属公司宋都嘉和运营杭州西湖河坊街亚朵酒店;长租公寓业务方面,其亦通过营运附属公司宋都嘉和在杭州开展长租公寓业务。宋都服务在招股书中明确表示,考虑到收益的提升,计划进一步扩大长租公寓业务分部。

然而克而瑞于7月13日发布的今年上半年房企长租公寓规模排行榜显示,2019年,伴随整体经济环境收缩的大背景,房屋租赁行业步入洗牌期。市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入2020年,叠加疫情的冲击,加速租赁市场下行探底。

在此基础下,二季度,房企长租公寓整体规模拓展仍处于停滞状态,各企业聚焦内部资源做结构优化,提升资产质量及开业转化,导致TOP20房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降5%,且管理规模门槛相较一季度有所下降;同时,二季度开业虽然增速回升,但是新开业规模仅增长6.3%。

卢文曦表示,长租公寓因为受到疫情的冲击,公司经营状况不佳。不过他认为在一线和强二线城市都有一定的市场需求,并且政策慢慢会有倾斜。此时进入长租公寓市场的成本相对较低,未来也许有一定逆势翻盘的机会。

此外,宋都服务还考虑与第三方卖方和供应商合作提供长租公寓的配套服务,如进出服务、零售服务和购买服务。值得一提的是,由于外包成本在销售费用中逐年上升且占比较大,宋都服务的净利率逐年下滑。

2017财年、2018财年和2019财年前9个月,宋都服务的外包成本分别为12.0百万元、45.6百万元和49.0百万元,分别占据销售成本总额约20.3%、47.8%及49.9%。

90后接班人

公开资料显示,目前宋都服务的控股股东为俞建午信托,俞建午及其家族成员为该信托的全权受益人。俞建午本人为宋都地产的董事长,与其配偶合计持有宋都股份49.2%的股权。而担任宋都服务董事会主席兼执行董事的则是俞建午的女儿俞昀。

无独有偶,2019年9月4日,宋都物业将持有的宋都建筑的全部股权转让给了杭州和业投资管理有限公司,但公司并没有从中获取任何收益。再次查询合业投资的股权发现,该公司是由俞建午及其妻子全资控股,法人代表叫俞昀,此人正是俞建午的女儿。

根据招股书显示,现年25岁的俞昀于2015年5月自南加州大学取得工商管理学学士学位。2016年8月加入陆金所(上海)科技服务有限公司人力资源招聘团队,负责管理招聘工作。

俞昀在陆金所工作一年后离开,再次出现则是2018年3月,开始升至上海湧都企业管理有限公司和杭州源祺企业管理有限公司的总经理兼执行董事,主管公司的营运、财务及人力资源策略规划、整体管理及监督。

记者注意到,这两家公司均是宋都地产旗下的子公司。准确来说,宋都服务是俞昀的第三份工作。

不过,俞昀此前的履历一直是与人力资源方向有关,没有物业管理行业经验,为此俞建午安排了一位重量级人物辅佐。这就是现年47岁的宋都服务老将朱瑾。公开资料显示,从2007年加入公司,担任代表人兼执行董事,负责集团的整体策略规划及管理,朱瑾拥有12年物业管理经验。目前担任宋都服务的首席执行官兼执行董事。

值得一提的是,目前宋都服务高级管理层除上述两人外,还有三位。其中担任首席财务官的宋振金以及首席运营官徐亚分别在2019年10月、2019年7月才加入公司,任职时间较短。

(责任编辑:季丽亚 HN003)

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