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规模是硬伤 宋都服务IPO折戟

时间:20-07-28 19:34    来源:新浪

原标题:规模是硬伤,宋都服务IPO折戟

为了进击港交所,宋都服务在递表前进行了一系列股权变动和资产重组。

2016年,宋都地产将宋都服务全部股权转让予宋都控股;次年,源瑞向宋都控股收购宋都服务5%股权。

2018年,宋都服务股权结构再生变故,杭州兴润成为其100%控股公司,其法人及最终受益人为俞建午女儿俞昀。

去年,俞建午及招商永隆又成立了俞建午信托,将宋都和业的全部股权(透过其代名公司)转让予招商永隆。

经过一番腾挪,俞建午已完成顶层设计,年仅25岁的二代俞昀也从幕后被推至台前,出任宋都服务执行董事兼董事会主席。

谋划了4年,宋都服务在向港交所递表6个月后审核未通过,最终还是折戟,这在物管公司上市风口期显得有些突兀。

硬伤还是体量。

据招股书披露,截至2019年9月30日,宋都服务在10个城市设有8间附属公司及12间分公司,在管面积395.1万平方米。

对比已经上市的同行,宋都服务的体量仅高于兴业物联,只有金融街(000402)服务的五分之一。更不用说和规模过亿的头部万科物业、碧桂园服务、彩生活等公司相比,是典型的“蚊型”物业公司。

尽管近几年宋都服务的规模有所增长——2017年和2018年,其在管面积分别为316.5万平方米和381.7万平方米。可见其涨幅有限,2018年的增幅仅为2.06%。

规模尚小,宋都服务却展开了跨界玩法,其他业务的营收占比逐年提升。

2017年至去年前9个月,宋都服务的营业收入分别为0.84亿元、1.33 亿元和1.37亿元。其中,物业服务营收占比持续下降,分别为71.2%、53.5%、49.9%。非业主增值服务之外,其他业务营收占比快速增加,分别为0.9%、4.3%、11.0%。

所谓其他业务及长租公寓和酒店业务,主要通过宋都嘉和运营杭州西湖河坊街亚朵酒店和杭州长租公寓业务。

2019年前9月,长租公寓业务共为其贡献收入124.7万元。宋都服务在招股书中明确表示,考虑到收益的提升,计划进一步扩大长租公寓业务分部。

但今年受疫情影响,长租公寓不仅经营不佳,负面消息也不断,青客公寓、蛋壳公寓接连被外界诟病。同时,行业马太效应日渐显现,长租公寓进入洗牌期。

宋都服务想在这样的大环境下做好长租公寓不是件容易的事情,后续资金支撑、运营能力等都是要考量的问题。

宋都服务面临的挑战不只规模这点,高度依赖关联公司宋都股份也是短期难以摆脱的问题。

“上市后,公司最核心的方向是未来能否摆脱对关联公司的依赖” ,盘古智库高级研究员江瀚表示。

数据显示,2017年至2019年前9个月,宋都服务其来自宋都股份开发物业的在管建筑面积分别占总在管建筑面积98.4%、95.5%及86.9%。

同期内的外拓项目对标投标次数分别为1次、1次、4次,中标次数分别为0、1、2,宋都服务的外拓积极性并不高,中标率也比较低。

但这两年,宋都股份发展缓慢、地域局限性明显,这些问题也投射在宋都服务上。

创立于1984年的宋都股份在2018年其销售额才刚破百亿,去年销售额为120亿元,与俞建午最初设定的300亿销售目标相差甚远。

与此同时,宋都股份的经营现金流净额出现近五年以来的首次负数,2019年经营现金流净额为-5.19亿元,同比下降114.51%。现金流跟不上扩储开支,资产负债率也升至85.34%,创下新高。

城市布局方面,宋都股份布局浙江、江苏、广西、安徽四个省份,进入全国10个城市,但从地区分布看,长三角区域(包含浙江、江苏、安徽)占比99.73%,浙江仍是主力。

而宋都服务2017年至2019年前9个月的净利润率分别为为16.6%、15.7%、14.1%,呈现出下降的趋势。去年前9个月的毛利率为28.5%,与兴业物联的42.72%相去甚远。

在其近400万平方米的在管面积中,在浙江省的在管建筑面积占总在管建筑面积的79.8%;在浙江省的在管物业产生的收益占物业管理服务总收益约84.2%。

当然,宋都服务也在尝试走出浙江省。

今年6月23日,吉林宋都服务有限公司成立。杭州宋都服务持股51%,辽源现代职业教育集团有限公司持股49%。

这是宋都服务成立25年以来,首次离开长三角,进军东北市场,不失为开拓市场份额的表现。

只不过,宋都服务想登陆港交所得重新拿号了,更新后的资料是什么情况还有待观察。