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房地产行业点评报告:打通从土地到商品房的供给通道,对国土部检查宅地出让合同的点评

发布时间:2017-09-05    研究机构:长江证券

事件描述

国土部将在热点城市开始住宅用地检查,推动开工竣工。国土资源部9 月2 日发布新闻,“从8 月30~31 日召开的全国土地利用管理工作会上获悉,近期, 国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查, 以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。”考虑到今年以来政策从解决供给和需求两方面入手,有别于此前单方面抑制需求,预计将带来3 方面影响:1)短期导致地产投资和销售阶段性修复;2)长期导致地价上涨幅度放缓,打通从土地供给到商品房供给的通道; 3)开发商核心竞争力从融资和拿地转变为产品和模式。

事件评论

地产投资和销售阶段性反弹,主因建设和推盘加快。1)今年以来的地产投资逻辑主要是竣工交付带来的建设周期,7~8 月份受到天气和环保的影响导致建设节奏有所放缓,但国土部的检查是为了让开发商履约,将带动建设修复,对地产投资带来利好;2)一二线城市的去化率水平依然较高, 因此热点城市的销售主要来自供给端推盘,由于此前限价调控导致价格压低,导致开发商拿预售证的动力不足,销售整体偏弱,这一现象有望改善。

今年以来供需两方面的政策出台,或导致未来土地稀缺性溢价减弱。一二线城市的土地稀缺性溢价在最近几年表现得较为明显,主要体现在地价快速上涨和地价超过房价的情况频出。其背后的核心原因在于缺乏有效的土地供给,但今年以来已有两个变化:1)4 月6 日国土部和住建部出台文件, 要在供地方面根据土地的消化周期进行动态调整,这将带来一二线城市土地供给的增加;2)现在又要求土地根据出让合同按时开工和竣工,这将提升商品房推盘量。因此,从土地、到商品房的链条能够被打通,对市场带来有效供给,土地的稀缺性溢价可能减弱。

开发商进入通过产品和开发模式来提升ROE 的阶段。过去开发商的核心竞争力更多由拿地和融资来决定,这是地价快速上涨期的优势,以NAV 和融资渠道多寡来判断企业价值。我们认为未来开发商的优胜劣汰将更加明显,估值体系逐步切换到ROE 上,通过产品和开发模式带动提升,看好具备好产品、快周转的企业,建议关注龙头公司,如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口、金融街(000402)等公司。并关注租赁市场可能的进一步发酵,如世联行、昆百大A、国创高新。

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