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对财政部同意发行土地收储专项债的点评:土地长效机制,一二线健康发展

发布时间:2017-06-02    研究机构:华泰证券

事件:财政部允许地方发行土地收储专项债

主要内容包含3点:1)发行额度占用地方政府专项债额度,并纳入政府性基金预算管理;2)未来偿还为土地出让金收入和土地收益基金收入,期限不超过5年;3)每年9月前,向财政部和国土部报送土地收储的资金需求。整体来看,土地收储专项债有利于改变政府土地收储难度、加快一级开发进程。

缓解一二线城市供地难格局,政府先垫资、再出让模式变可行

土地收储压力主要在于一二线城市,特别是对于房价一直上行的城市,不排除出现收储成本超过房价50%以上的情况出现,由于政府收储的流程上,无法先垫资收储、再招拍挂回笼资金,导致以拆迁为主的收储越来越难。发行专项债可以缓解这样的矛盾,可以垫资收储,等更合适的时机再进行土地出让,增加政府收储的灵活度。这样能够在两方面改善当前的格局:1)拆迁速度会加快,政府对价格容忍度提高;2)一级开发加快,企业沉淀资金会减少。以上两种情况,都会增加一二线城市土地供给,对长期楼市的健康发展有利。土地价格将变得易涨难跌,但涨幅会更加平稳由于债券偿还依赖于土地出让金收入或土地收益基金收入,考虑到利息费用的支出,土地价格将变得更加易涨难跌,但由于发债的资金能够带来更多的土地收储、进而导致土地供给增加,对土地价格上涨的幅度能够起到抑制作用,因此,未来土地价格涨幅也将变得更加平稳。对于一二线城市房地产市场的健康发展更有利。

一二线城市市场参与度有望提高,利好龙头企业和一级开发公司

目前一二线城市新房市场萎缩,主要来源于供地不足,使得市场容量较小,不利于健康发展,而非一二线城市在土地收储上的难度并不大(因为城区面积小,空地较多),因此,土地收储专项债对于一二线城市的土地供给带来利好,由于未来价格将更加平稳的上涨,因此预期更加明确,让龙头企业的参与度将提升,利好龙头企业,建议关注招商蛇口、万科A。同时拆迁和一级开发有望加快,关注金融街(000402)、北京城建。

风险提示:货币超预期收紧。

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