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房地产行业:对当前板块上涨之基本面分析(一),Q3销售反弹为矛,板块相对低估值为盾

发布时间:2017-06-26    研究机构:长江证券

事件描述。

地产板块持续上涨,5月24日至6月26日累计上涨10.50%。

事件评论。

金九银十往往都是淡季不淡、旺季不旺,2017年将是淡季不淡。1)在历史上的牛市中,金九银十往往都没有很好的表现,销售创新高几乎都处于年初和年底,例如2015年年初、2016年年底,再上一轮周期是2013年年初,都是如此。这个原因就在于一旦牛市的趋势确立,开发商都会选择延后推盘,使得金九银十并不会有好表现;2)熊市中金九银十更加确定,但表现为一次反弹,例如2010年和2013年的金九银十。

这个时间点基本就是严格调控之后的半年,开发商经营性现金流转负,类比2017Q2。1)历次调控最高点大多出现在Q1末或者Q2初,主要原因在于Q1是银行放款最宽松时期,因此也是楼市最可能火爆的时期。在此之后往往不会有需求的迅速退却,但却有销售数据的迅速下滑,一线城市大多会下滑50%以上,二线城市也会下滑20%~30%,2017年亦是如此;

2)尽管经营性现金流会出现下滑,但过去1年的融资性现金流会有大幅增长,因此开发商并不会因为销售下降而出现资金链的迅速紧张,观测期往往有半年。

政府限价和开发商捂盘相博弈, 历史上都是开发商告负, 类比2017Q3~Q4。政府限价是否退出取决于经济是否下行,由于地产投资滞后于销售,使其存在较强的韧性,导致政策退出的时间点往往超过开发商对债务压力的承担能力,而去弥补此前大幅为正的筹资性现金流,就只能依靠经营性现金流,也就意味着会接受政府限价进行推盘,在短期内表现为行业销售数据的提升、房价的平抑。

销售反弹是催化剂,对比其他版块的相对低估值就是前提条件。目前周期股趋势的一致预期极强,并无重大分歧,然而对一二线城市销售反弹的预期分歧较大。因此,当前板块的相对低估值也就会使得这一预期上的差别得以修复。A 股地产的特殊性在于几乎所有的房企均布局一二线城市,建议关注龙头企业,重点推荐万科A、保利地产、招商蛇口、首开股份和金融街(000402)。

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