金融街(000402.CN)

金融街:战略布局下沉,商业持续稳健

时间:18-03-28 00:00    来源:华泰证券

住宅+商业双轮驱动下盈利可持续增长

2017年公司实现营收255.19亿元,YoY+28.54%;实现归母净利30.06亿元,YoY+7.20%;实现扣非后归母净利17.56亿元,YoY+35.89%;加权平均ROE 10.56%,较2016下降0.04 pct;总体业绩略低于预期,主要源于销售表现对结转节奏的影响。考虑到公司自持物业的稳定表现以及积极补库存对可售资源的支撑。维持公司2018、2019 EPS 1.35、1.59元的盈利预测,维持公司2018年11-13倍PE估值,维持目标价14.9-17.6元,维持“买入”评级。

一二线调控深化拖累短期销售表现,结转意愿积极看好业绩修复空间

根据CREIS数据,报告期公司重点布局的北上广津渝5城受调控深化影响销售金额同比降幅平均在30%以上,受此拖累公司2017年签约销售金额同比-14.60%至235.7亿元,其中商业地产同比-34.39%至80.7亿元,住宅地产同比微增1.31%至155亿元。报告期末公司预收账款同比减少45.66%至102.12亿元,业绩储备下降并未抑制公司结转意愿,报告期公司房地产开发业务确认营收规模同比+32.67%。

自持物业组合持续优化,租金收入和资产升值预期向好

报告期公司继续增持中心城市核心物业,新增天津南开中心和北京万科丰科中心,年末持有物业面积共计约121万平米。报告期物业写字楼、商业、酒店板块确认营收20.4亿元,YoY+18%,息税前利润和息税前利润率再创历史新高。报告期投资性物业公允价值变动确认收益21.03亿元,与去年同期基本持平。

公司未来计划继续增持优质商业物业,增强业务组合的抗周期性。此外凭借核心区多年积累的管理经验,公司未来有望进行管理模式的输出,实现轻资产运营。

战略布局主动下沉,商业地产融资优势明显

报告期公司完成战略布局修正,提出了“深耕五大城市群中心城市,拓展环中心城市一小时交通圈卫星城”。报告期新进武汉、成都、苏州、佛山、廊坊5城,新增项目18个,新增权益投资金额愈247亿元。截至2017年末公司可结转资源规划建面1203万平。受土地投资扩大影响,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别提升9.17和31.58 pct至64.93%和151.5%。报告期公司成功发行66.5亿元金融街(000402)中心CMBS,票面利率5.12%。虽然公司短期杆杆率有所提升,但是资产证券化和REITs的发展有望盘活公司优质的商业资产,进一步巩固融资优势。 2018、2019预测EPS 1.98、2.49元,维持“买入”评级 我们维持公司2018、2019 EPS 1.35、1.59元的盈利预测(前值1.35、1.59元),维持公司2018年11-13倍PE估值,维持目标价14.9-17.6元,维持“买入”评级。

风险提示:投资物业公允价值变动不及预期;一二线房地产市场持续低迷。