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金融街(000402):业绩结转延后 自持物业托底

时间:21-04-04 00:00    来源:国泰君安证券

本报告导读:

受疫情冲击,公司开发业务结转放缓,但优质自持物业的价值凸显,当前公司未结算土储规模庞大、商业片区开发运营是公司的传统强项,变局之下,有望被高看一眼。

投资要点:

下调为谨慎增 持评级,维持目标价7.86 元。公司结转受疫情冲击,业绩增长不及预期,鉴于毛利率下滑,下调2021-2023 年EPS 至0.88/1.10/1.36 元( 原2021/2022 年为1.41/1.51 元) , 增速为5%/26%/23%,维持目标价7.86 元,现价对应2021 年7.9 倍PE。

疫情影响竣工结算,业绩释放延后。1)由于土储中北京区域占比较高,受疫情影响较大,2020 年开发业务结算下滑33%;毛利率下滑至27.5%,仍处于行业较高水平。2)但前期高强度拿地带动2020 年销售增长26%至402 亿,当前未结算土储达1707 万方(约为2020 年销售面积的9.8 倍),且土储成本较为合理,结算有望在2021 年提速。3)高土储背景下2020 年拿地较为保守,权益金额仅50 亿,但2021 计划增至180 亿,将有力推动后续业绩持续增长。

大力度计提减值,利润表压力减轻。公司对北京、成都等地的5 个项目计提了9 亿减值,力度较大,且项目均在一二线城市,我们认为随着2021 年楼市量价关系好转,计提减值压力将大幅减轻。

自持物业展现极强韧性,核心资产价值凸显。1)公司在一二线城市核心拥有超过100 万方自持物业,疫情冲击下营收仅下滑约10%,核心资产价值凸显;2)多数房企开始切入自持物业赛道,公司以开发北京金融街(000402)起家,具备写字楼甚至商务片区的开发运营经验,且在“募投管退”上已有实践,符合地产的未来模式,估值有望抬升。

风险提示:经济出现快速下行,对开发物业和持有物业带来冲击