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金融街公司深度报告:深耕一线优质地段,存量资产价值丰厚

发布时间:2016-11-17    研究机构:海通证券

两大股东持续增持,开发加物业模式表现瞩目。公司实际控制人金融街(000402)集团及一致行动人截止2016年9月底合计持有公司32.12%的股份。安邦通过和谐健康保险和安邦人寿保险从2014年末持续增持公司股份,目前持股比例达到29.98%。公司依托北京金融街的资源和品牌优势,形成了独特的“金融街模式”,以房地产开发加物业持有为主,房产开发和自持经营并重。

前三季度销售发力,营收同比正增长。截止到2016年三季度,公司实现销售签约额约232亿元,较上年同期增长185%。2016年前三季度,营业总收入为84.65亿元,同比实现13.20%的正增长。物业租赁和物业经营收入占总营业收入的比重逐年提升,2015年占比达9.52%,2016年上半年进一步上升至约15%。

深耕一线城市,项目储备丰富。公司在2014年抓住土地市场机会,地价较低时在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取12个项目,2015年公司获取北京未来科技城、北京丰台科技园、上海闸北火车站、广州海珠轻工机械厂等4个项目,实现权益投资额126亿元。截止2015年末,公司拥有规划建筑面积914万平方米的可结算资源。

商业地产区位优势明显,未来升值预期大。公司积极获取城市核心地段、轨交途径的项目。目前在北京、天津、上海在开发的项目规划总建面分别为138、105、70万平米,预计总投资金额分别为358、191、64亿元。

自持资产区位优异,物业面积持续增长。公司自持资产分为出租和经营两个方面,主要分布在北京、天津等城市的核心区域。截至2015年末,出租物业总规划建筑面积约61.6万平方米,经营物业约21万平米。截止2016年三季度末,公司自持物业收入、利润、利润率均创历史最高水平,自持物业营业收入为12.9亿元,同比增长率为34%,实现息税前利润8.1亿元,同比增长65%,息税前利润率62%,同比提高12个百分点。

业绩预测与估值建议。我们预计2016-2018年归属于母公司所有者净利润分别为27.47亿元、31.25亿元和38.89亿元,对应的EPS分别为0.92元、1.05元、1.30元。我们测算公司RNAV为18.68元/股。截止2016年11月16日,公司收盘于11.35元,对应2016、2017年PE分别为12.34倍、10.81倍。考虑到公司存量资产优异,按照公司RNAV的八折给予估值,目标价14.94元/股,对应2016年动态PE为16.24倍,维持“买入”评级。风险提示:公司面临房地产行业政策调控风险。

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